Opzeg huurcontract en vergoeding na omzetting van een kortlopend naar 9 jaar: de regels op een rijtje

De huurder kan een huurcontract op elk moment opzeggen, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Gedurende de eerste 3 jaar is daar een opzeggingsvergoeding aan verbonden. Die verschilt naargelang het gaat om een kortlopend of een 9-jarig huurcontract. Maar wat als het gaat om een kortlopend contract dat door het uitblijven van een opzeg is omgezet naar een 9-jarige huurovereenkomst? Welke opzeggingsvergoeding geldt dan?

De huurder kan een huurovereenkomst steeds opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden en – gedurende de eerste 3 jaar – een opzeggingsvergoeding van:

• Bij een kortlopend huurcontract: anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar
• Bij een 9-jarig huurcontract: drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar

Noteer dat de huurder een niet-geregistreerd huurcontract (zowel kort als 9-jarig) steeds kan opzeggen zonder opzeggingsvergoeding en met slechts een minimale opzegtermijn (de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan).

Het bedrag van de opzeggingsvergoeding wordt bepaald volgens de datum waarop de opzeggingstermijn ten einde loopt. Voor het bedrag kijk je dus naar het moment waarop de huurovereenkomst eindigt en niet naar het moment waarop de opzeg is gegeven.
  

Omzetting van een kortlopend naar een 9-jarig huurcontract

Indien een kortlopende huurovereenkomst door geen van beide partijen wordt opgezegd tegen de voorziene einddatum (en er geen verlenging wordt overeengekomen), wordt ze automatisch omgezet naar een huurcontract voor de standaardduur van 9 jaar.

Wat gebeurt als een huurcontract van korte duur op die wijze wordt omgezet en de huurder vervolgens een opzeg geeft? Bijvoorbeeld: er wordt op 01/02/2022 een huurcontract afgesloten voor een duur van één jaar. Op 01/02/2023 wordt dat contract omgezet naar een 9-jarige huurovereenkomst. De huurder geeft vervolgens de opzegging op 05/06/2023. Het huurcontract loopt daardoor af op 01/10/2023, zijnde in het tweede jaar van de looptijd.
   

Welke opzeggingsvergoeding?

Welke opzeggingsvergoeding is de huurder nu verschuldigd? Één maand zoals bij een kortlopend huurcontract? Of twee maanden zoals bij een 9-jarig contract? Het antwoord: twee maanden. Het huurcontract is immers omgezet en is nu een 9-jarig contract. Dat het bij aanvang eerst om een kortlopend contract ging, is van geen tel. Van zodra het huurcontract wordt omgezet, zijn alle regels inzake de 9-jarige duur van toepassing.

Dat betekent niet alleen dat de opzeggingsvergoeding anders is. Het betekent ook dat de verhuurder het huurcontract kan opzeggen voor eigen gebruik door zichzelf (niet voor bloedverwanten, gezien het moratorium tijdens de eerste 3 jaar). De verhuurder kan het huurcontract bovendien opzeggen voor renovatiewerken (mits aan de voorwaarden voor deze opzegmogelijkheid is voldaan). Deze opzegmogelijkheden voor de verhuurder bestaan niet bij een kortlopend huurcontract.
   

Conclusie

Als een huurcontract wordt omgezet naar de 9-jarige duur hebben zowel huurder als verhuurder hiervan de voordelen maar ook de nadelen. Het regime van de 9-jarige duur is dan onverkort van toepassing, ook wat de opzegvergoeding betreft. Die zal inderdaad hoger liggen dan in het scenario waarbij het kortlopend huurcontract werd verlengd (éénmalig voor maximaal dezelfde duurtijd en nooit meer dan een totale duurtijd van bij aanvang van 3 jaar).