Wat is een opschortende voorwaarde bij de aankoop van vastgoed?
Bij de aankoop of verkoop van een woning of appartement komt er vaak heel wat kijken. Eén van de mogelijke elementen in een verkoopovereenkomst is de opschortende voorwaarde. Maar wat houdt dat precies in?
Een opschortende voorwaarde is een clausule in de verkoopovereenkomst waarbij de uitvoering van die overeenkomst afhankelijk wordt gemaakt van een gebeurtenis die nog onzeker is. Het gaat om een toekomstige gebeurtenis, zoals bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypothecaire lening, of om een gebeurtenis die reeds plaatsvond, maar waarvan partijen nog geen zekerheid hebben.
Zodra beide partijen akkoord gaan, komt er wel degelijk een overeenkomst tot stand. Alleen zal die pas definitief worden uitgevoerd als aan de voorwaarde is voldaan. De opschortende voorwaarde is dus een manier om al een overeenkomst te sluiten, zelfs wanneer er nog een onzeker element meespeelt dat mogelijk bepalend is voor het verdere verloop van de verkoop.
Voor zo’n voorwaarde geldig is, moet ze duidelijk en specifiek omschreven zijn. Hoe concreter, hoe beter. Belangrijk is ook dat ze niet afhankelijk mag zijn van de wil van slechts één partij. Zo is een voorwaarde zoals “ik zal kopen als ik zin heb” ongeldig. Een voorwaarde die bijvoorbeeld stelt dat de verkoop doorgaat als de koper binnen een bepaalde termijn een lening krijgt van de bank, is wél geldig. De beslissing ligt dan immers bij een externe partij: de bank.
Het is cruciaal dat er ook een termijn wordt afgesproken waarbinnen de opschortende voorwaarde moet zijn vervuld. Wordt die termijn niet gehaald en is de voorwaarde niet vervuld, dan vervalt de verkoopovereenkomst automatisch. Wordt er geen termijn afgesproken, dan geldt een redelijke termijn, die bij betwisting door de rechter zal worden beoordeeld op basis van de context en de vermoedelijke bedoeling van de partijen.
Pas op: de voorwaarde kan niet worden ingeroepen als er moedwillig geen inspanning werd geleverd om ze te realiseren. Als de koper bijvoorbeeld beweert geen lening te hebben gekregen, maar blijkt dat hij nooit een aanvraag heeft ingediend of bewust een veel te hoog bedrag heeft aangevraagd, dan zal de rechter mogelijks oordelen dat hij niet te goeder trouw heeft gehandeld. In dat geval gaat de verkoop toch door.
De impact van een opschortende voorwaarde is dus groot: als de voorwaarde wordt vervuld, dan wordt de verkoopovereenkomst met terugwerkende kracht definitief. Als ze niet wordt vervuld, dan valt de verkoop weg alsof er nooit een akkoord was geweest.
Voorbeeld
Sofie en Thomas willen een charmante rijwoning kopen in centrum Aalst. Ze hebben hun droomwoning gevonden, maar moeten nog wachten op de goedkeuring van hun hypothecair krediet. In de onderhandse verkoopovereenkomst wordt daarom een opschortende voorwaarde opgenomen: “De verkoop gaat enkel door als de kopers binnen de 3 weken na ondertekening een schriftelijke kredietgoedkeuring ontvangen van twee erkende financiële instelling voor een lening van maximaal € 250.000.”
Wordt het krediet toegekend binnen die termijn, dan is de verkoop definitief en kan de notariële akte worden verleden. Wordt de lening geweigerd, dan vervalt de overeenkomst automatisch en zijn er voor Sofie en Thomas geen juridische of financiële gevolgen — op voorwaarde dat ze aantonen dat ze de aanvraag correct en tijdig hebben ingediend én ze tijdig dit communiceren zoals opgenomen in de compromis.