Erfdienstbaarheden - als je je grond moet delen

Niets zo vervelend dan de kleine lettertjes lezen, maar het kan je toch wat leed besparen. Vooraleer je een woning koopt, is het heel belangrijk om te weten of er erfdienstbaarheden op rusten. Grondig rondkijken, informatie inwinnen en je makelaar of verkoper ondervragen is in dit geval een aanrader.

 

Wat zijn erfdienstbaarheden?

We nemen er even het burgerlijk wetboek bij: ‘Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.”

Dan nu in mensentaal: Je koopt een woning en dus ook de grond waarop ze staat, en een stukje daarvan wordt ook gebruikt door je buurman - of zelfs een aantal buren.

In dat wetboek staat ook dat de erfdienstbaarheid ontstaat uit “de natuurlijke ligging van de plaatsen of uit verplichtingen door de wet opgelegd”. Lees: je buren kunnen niet anders dan jouw stukje gebruiken, OF er zijn in het verleden overeenkomsten gesloten met de vroegere buren.

Een erfdienstbaarheid is voor eeuwig en altijd verbonden aan een onroerend goed. Hoe vaak deze ook van eigenaar verandert: het gaat steeds mee over.
 

Soorten erfdienstbaarheden

 

• Natuurlijke erfdienstbaarheid
  
  Dit is het geval wanneer de natuurlijke elementen of de ligging van je grond de erfdienstbaarheid vormgeeft. Bijvoorbeeld: er staat een boom die je niet mag vellen, je moet een beekje achter in je tuin vrijelijk z’n beloop laten, …


• Wettelijke erfdienstbaarheid
  
  De wet heeft bepaald dat… Dit kan er eentje van openbaar nut zijn, zoals ondergrondse leidingen, of een private erfdienstbaarheid zoals een gemeenschappelijke muur.


• Conventionele of zichtbare erfdienstbaarheid
  
  Soms hebben mensen onderling een erfdienstbaarheid overeengekomen. Je buur mag bv. het paadje of de weg van jouw grond gebruiken om tot z’n eigen perceel te komen, of er staat een afscheiding pal op de rooilijn die zomaar niet mag worden weggehaald. Hierbij is de kous nog niet af. Stel: ooit installeerde jij een venster of een garage dicht bij het huis van je buurman, die daar eigenlijk niet mocht zijn. Na 32 jaar komt je buur klagen dat dat ding weg moet. Als dat dispuut ontaardt, zal in dat geval de rechter oordelen dat jouw venster of garage mag blijven - want ook dat is nu een soort erfdienstbaarheid. Na 30 jaar zijn ‘de feiten verjaard’.

Problemen met erfdienstbaarheden

Hoewel wij overtuigd zijn van het goede in ieder mens, kan je je vast wel voorstellen dat er hierrond al heel wat burenruzies en rechtszaken hebben plaatsgevonden.

Een voorbeeld: Jouw huis en tuin liggen pal aan de straat. Achter je achtertuin ligt een weide, eigendom van een boer. Zijn grond is ingesloten tussen allemaal andere eigendommen en hij geraakt niet bij zijn grond via de openbare weg. Op jouw perceel ligt een weggetje dat naar de weide leidt. In dat geval is jouw perceel het lijdend erf, dat van de boer het heersend erf. Jij mag die weg niet zomaar afsluiten, blokkeren of besluiten dat het genoeg moet zijn met die tractors op ‘jouw’ weg. Anderzijds mag de boer het ook niet erger maken en anderen aansporen om òòk maar jouw pad te gebruiken.

Voorbeeld 2: het afvoerkanaal van de verwarming van je buur komt in jouw schouw terecht. Bij verstopping daarvan, vindt je buur dat JIJ moet instaan voor het onderhoud van die schouw. Jij hebt geen zin in die heisa en wil de schouw eigenlijk gewoon verwijderen. Mag dat wel zomaar?

Je begrijpt: informeer je grondig vooraleer je een woning koopt.

 

Hoe kom ik erfdienstbaarheden te weten?

Hoe kan je zeker weten of er op jouw droompand een erfdienstbaarheid rust? De makelaar of verkoper moet je daarvan op de hoogte stellen én zijn verklaring bevestigen in zowel de compromis als de notariële akte. Blijkt nadien dat er iets verzwegen of gelogen is, kan je een prijsvermindering, een schadevergoeding of zelfs de ontbinding van de aankoop vragen. Of je die ook zeker krijgt, durft niemand garanderen. Erfdienstbaarheden zijn een hardnekkig beestje.

Je doet er verstandig aan ook de buren en de gemeente te raadplegen wanneer je een erfdienstbaarheid vermoedt. Zeker wanneer je leidingen ziet lopen die niet meteen van jou lijken, er een pad over je perceel loopt of er een hek in een afsluiting staat, loop je liever geen risico.
 

Durf te vragen

Correctheid en transparantie, dat zijn onze kernwaarden. Immo Vastima houdt er dan ook aan helder dergelijke zaken op tafel te leggen bij de aan- of verkoop van een woonst. Heb je toch nog vragen of twijfels over het principe van de erfdienstbaarheid? Niet twijfelen, wij helpen je graag verder.