Kies je voordeel: registratierechten meenemen of lagere belastingen bij je koopwoning?

Meeneembaarheid of lagere registratierechten bij het kopen van een woning: wat is het voordeligst? Alle informatie gedurende de overgangsperiode (tot 2024) vind je hier. Wij zetten graag voor jou alles nog eens helder op een rij. Zeker nu je kan kiezen en je nog enkele jaren profijt kan doen.

Wat zijn registratierechten?

Wie een woning aankoopt in Vlaanderen moet ook nog even langs de kassa van de registratierechten betalen. Dat is een zeker percentage van de aankoopprijs van je pand, dat bij het ondertekenen van de akte bij de notaris moet betaald worden – samen met nog heel wat andere verplichte nummertjes. Hoe duurder je huis, hoe hoger het bedrag van de registratierechten.

 

Over meeneembaarheid van registratierechten

Een deel van de belasting die je betaalde bij de aankoop van je woning, mag je meenemen wanneer je een andere woonst koopt. Let wel: ook hier moet het je enige huis zijn waar je daadwerkelijk in gaat wonen.

Een klassiek model met onze huidige woningtarieven is dat jonge mensen eerst investeren in een klein pand, om enkele jaren later te verhuizen naar een grotere woning met tuin. De kinderen, de hond, de barbecues met vrienden: je begrijpt dat deze om een andere omgeving smeken. Aan het einde van hun levenswandel zien we weer dat mensen die grote tuin met veel plezier inruilen voor een makkelijk te onderhouden appartement met lift. Dankzij de meeneembaarheid hoef je niet telkens je een nieuwe aankoop doet, de volledige klepper betalen. Je mag de eerder betaalde registratiebelasting deels aftrekken van de belasting op je nieuwe woonst.

Bummer alert: vanaf 2024 stopt deze regeling. Tot eind 2023 geldt er een overgangsperiode, waarbij je zelf mag kiezen voor welke voordeelformule jij opteert. Daarna val je onherroepelijk op de verlaagde registratietarieven. 

 

Over de verlaagde registratietarieven bij aankoop

Omdat de woningprijzen de laatste decennia steeds meer de pan uit swingen, voerde de Vlaamse overheid begin 2022 nogmaals een verlaging van dit tarief door. Wanneer je als Vlaams gezin (als single tel je overigens ook gewoon als gezin) een enige woning koopt (dus niet je extra buitenverblijfje aan de kust) betaal je in plaats van 6% nu nog maar 3% van de prijs van je huis.

Koop je een verouderde woning waar je aan EPC-score aanzienlijk kan verbeteren, dalen ze zelfs naar 1%.

Het kan niet op met de cadeautjes: als je erin slaagt een ‘bescheiden woning’ te kopen (zijnde onder de prijs van 220.000 euro – 240.000 euro in de Vlaamse rand en kernsteden) ontvang je daarbovenop nog een extra korting. Met het tarief van 3% is dat 2.800 euro, aan 6% loopt het op tot 5.600 euro. Maak je de combo met een energetische renovatie, dan lopen deze kortingen op tot 4.800 euro (indien je aan 5% registratierechten komt). 

 

Wat is het voordeligst?

Gedurende de overgangsperiode waarover we spraken, heb je bij de aankoop van je woning voorlopig nog de keuze:

• Je betaalt de nieuwe tarieven, zijnde 3% of 1% bij een energetische renovatie;
• Je betaalt de vorige tarieven (5 of 6%) en neemt je eerder betaalde registratierechten mee.

Je notaris en je Vastima (uiteraard!) leveren je met plezier advies bij het maken van je keuze en helpen je de goedkoopste formule te berekenen. Je keuze wordt trouwens pas definitief bij de registratie van de authentieke akte. Zo heb je uitgebreid de gelegenheid om te (her)berekenen en het één tegen het ander af te wegen.

Wij maakten alvast de volgende sommen:

• Kost je nieuwe woning meer dan 433.333 euro? Dan kies je beter voor de 3%. Onder die grens ben je beter af met de meeneembaarheid als je gebruik kan maken van de maximale meeneembaarheid.
• Hoe duurder je nieuwe woonst, hoe kleiner de kans dat de meeneembaarheid voordelig is.
• Kost je nieuwe woning minder dan 325.000 euro? Dan kies je best voor het overdragen van je registratierechten. Voor die prijs betaal je tegen 1% 3.250 euro belastingen. Tegen 5% komt dat op hetzelfde neer: 16.250 euro, waarvan je tot 13.000 euro registratierechten kan aftrekken (op voorwaarde dat je het maximale bedrag kan meenemen).

 

Waar zitten de addertjes?

Ha, als er geen extra bepalingen, kleine lettertjes en achterpoortjes waren, zouden we dan wel echt in België vertoeven? Welnee! We zetten nog even deze puntjes in de verf die mogelijk van groot belang kunnen zijn:

• Deze regelgeving betreft enkel en alleen je gezinswoning, die je ook vrijwel meteen moet betrekken. Bouwgronden, garages en panden voor verhuur tellen niet mee.
• Kies je voor de meeneembaarheid? Weet dan dat het overdraagbare bedrag gelimiteerd is tot 13.000 euro. Bovendien kan je logischerwijs nooit méér registratierechten meenemen dan je effectief betaalde.
• Zowel de aankoop als de verkoop van je woning moeten gebeuren binnen het Vlaams Gewest. Nee helaas, voor je villa in Marbella gaat deze vlieger dus niet op.
• Goed om te weten: wanneer je eerst je oude woning verkoopt en daarna de nieuwe aankoopt – ook al gebeurt dat op exact dezelfde dag – worden de eerder betaalde registratierechten meteen afgetrokken bij de notaris. Dat is fiscaal best interessant, omdat je meteen van het voordeel geniet. Koop je eerst aan om pas daarna te verkopen, dan regelt de notaris de teruggave via een verzoekschrift. Dat kan een aantal maanden duren én je hebt de centen wel bij aankoop moeten neertellen.
• Het spreekt voor zich, maar de meeneembaarheid geldt uiteraard enkel voor wie effectief registratierechten betaald heeft. Een geërfde of geschonken woning vallen dus niet onder deze regeling.
• We stipten het al enkele keren aan: het is cruciaal dat je de nieuwe woning ook daadwerkelijk bewoont. Binnen de 2 jaar na de aktedatum moet je er je hoofdverblijfplaats vestigen. Bij een energetische renovatie krijg je hiervoor 5 jaar de tijd.

We weten het, het is geen eenvoudige materie en iedere situatie is uniek. Contacteer ons daarom gerust als je vragen hebt bij jouw specifieke geval. Wij helpen je met plezier verder!